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¿Es ilícita la
cláusula suelo?
Reproducimos la cuestión que, si no
todos, la mayoría de los clientes nos plantean al consultarnos su caso,
sorprendidos ante nuestra respuesta:
NO
En líneas
generales, los contratantes (esto es, la entidad y el usuario) pueden
establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente y
siempre que no sean contrarias a las leyes, moral ni orden público (art. 1.255
Código Civil) y la aplicación de este tipo de cláusula no vulnera, a priori,
dicho precepto, lo que no implica que no pueda ser declarada nula al amparo de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones
Generales de la
Contratación con apoyo en el Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
De la lectura de dicha normativa se derivan
las siguientes conclusiones:
Las cláusulas
predispuestas e impuestas por las entidades financieras y por las que se
establece a una persona física ó jurídica un suelo hipotecario y que han sido
redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos
tienen el carácter de condiciones generales de la contratación,
aplicándoseles, por ende, la Ley
7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
Dicha Ley establece expresamente:
-No incorporación y nulidad de determinadas
condiciones generales-
Artículo 7 No incorporación
No quedarán incorporadas al contrato las
siguientes condiciones generales:
a) Las que el adherente no haya tenido
oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del
contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos
resultantes del artículo 5.
Artículo 8 Nulidad
1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.
2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para
Al hilo de lo expuesto y poniéndolo en
relación con la ya anteriormente referida Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y acudiendo a su artículo 80, nos damos de bruces con
los requisitos que se deben predicar de todas aquellas cláusulas “no negociadas individualmente”y que han
servido de fundamento para no pocas sentencias que decretan la nulidad de las “cláusulas
suelo”:
a) Concreción,
claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa,
sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente
a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse
referencia expresa en el documento contractual.
b) Accesibilidad
y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento
previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún
caso se entenderá cumplido este requisito si el tamaño de la letra del contrato
fuese inferior al milímetro y medio o el insuficiente contraste con el fondo
hiciese dificultosa la lectura.
c) Buena fe y justo
equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso
excluye la utilización de cláusulas abusivas.
Por
último pero no menos importante hay que tener presente que cuando se ejerzan
acciones individuales por el consumidor en caso de duda sobre el sentido de una cláusula
prevalecerá la interpretación más favorable al consumidor.
Verónica Alvargonzález-Alvargonzález & Camba Abogados, Asesores & Administradores de Fincas-
