Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.–1ª Parte: normativa aplicable y actualización de la renta.-

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¿Qué normativa es la aplicable a estos arrendamientos?

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en las disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo se actualizan éstas rentas antiguas?

A partir de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

• La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

• De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera cobrando sin la actualización.

• En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

Actualización a partir entrada en vigor de la Ley	Porcentaje exigible de la renta actualizada
1	10 %
2	20 %
3	35 %
4	60 %
5	100 %

•   En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de quince o veinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos siguientes:
• En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán:

  Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley	Porcentaje exigible de la renta actualizada
  1.º	10 %
  2.º	20 %
  3.º	30 %
  4.º	40 %
  5.º	50 %
  6.º	60 %
  7.º	70 %
  8.º	80 %
  9.º	90 %
  10	100 %

Fuente: milanuncios.com

 

•       La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de revisión, se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros y la repercusión del coste de determinadas obras.

•       A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

•       Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

•       Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición. 

  

  Fuente: El Comercio

• El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5 y 6 del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
  En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.
  Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7
  
  La revisión de la renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince a veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.
  
  
  Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.
  Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.
  
   
  Verónica Alvargonzález-Abogado & Administrador Fincas- 
   
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