De un tiempo a esta parte y debido a la crisis inmobiliaria se
vienen realizando operaciones de compraventa en las que el valor de transmisión
resulta inferior al valor catastral, es decir, el valor de mercado de los
inmuebles es inferior al valor catastral que progresivamente han ido aumentando
las autonomías.
En este punto y para comprender la problemática que
expondremos debemos establecer una clara
distinción entre el valor fiscal y el catastral porque el ya mencionado valor
de mercado no requiere explicación alguna.
"El valor catastral es el determinado objetivamente
para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro
Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor
catastral de las construcciones".
Dicho Real Decreto también establece unos criterios y límites para determinar dicho valor, en concreto:
"1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
Las circunstancias y valores del mercado.
Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.
2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase (...).
Llegados a este punto nos planteamos la diferencia entre el valor catastral y el fiscal, pues bien, el valor fiscal siempre se constituyó como un valor a efectos de liquidar impuestos, superior al catastral y más próximo, por tanto, al de mercado, así pues, si ya nos encontramos con que los valores catastrales en muchos casos superan los reales de mercado pónganse en situación:
Inmueble vendido por 80 mil euros (valor de mercado)
Con valor catastral de 90 mil euros
Con valor fiscal que los servicios tributarios autonómicos (hablaremos de los del Principado de Asturias) calculan de la siguiente forma:
Valor catastral x coeficiente multiplicador*
* Dicho coeficiente multiplicador nos será dado anualmente en función del tipo de inmueble (urbano, rústico…), de su localización (Gijón, Luanco…), pero para el ejemplo expuesto entenderemos que se trata de un piso ubicado en Gijón y que el ITP (Impuesto de transmisiones Patrimoniales) se ha liquidado en el año 2014 resultando por tanto un coeficiente multiplicador de 1,38
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| Fuente:idealista.com |
Por tanto, nos podemos encontrar con la siguiente situación:
Se paga ITP por 80 mil euros (que a un tipo impositivo del 8% son nada menos que 6400 eurazos) pero los servicios tributarios en su afán vampírico-recaudatorio nos liquidan una complementaria por la que consideran que la base del ITP no es el valor de mercado si no el que mas les conviene, esto es, el mencionado anteriormente como VALOR FISCAL:
Valor catastral: 90 mil x coeficiente multiplicador (1,38)=124.200€
Y como el 8% de 124.200€, esto es, 9.936€, implica un buen pellizco a mayores de los 6.400 euros religiosamente abonados, con toda probabilidad nos llegará antes de un año de haber formalizado la compraventa la complementaria reclamando la diferencia y los intereses de demora, por supuesto.
En la siguiente entrada debatiremos sobre si es correcto este cálculo administrativo y las opciones de defensa con que cuenta el contribuyente.
Verónica Alvargonzález Glez.
Col. nº 2.399 ICA Gijón
veronica@alvargonzalezycamba.es
