Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.–1ª Parte: normativa aplicable y actualización de la renta.-

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¿Qué normativa es la aplicable a estos arrendamientos?

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en las disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo se actualizan éstas rentas antiguas?

A partir de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

• La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

• De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera cobrando sin la actualización.

• En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

Actualización a partir entrada en vigor de la Ley	Porcentaje exigible de la renta actualizada
1	10 %
2	20 %
3	35 %
4	60 %
5	100 %

•   En los arrendamientos a los que corresponda un período de extinción de quince o veinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos siguientes:
• En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán:

  Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley	Porcentaje exigible de la renta actualizada
  1.º	10 %
  2.º	20 %
  3.º	30 %
  4.º	40 %
  5.º	50 %
  6.º	60 %
  7.º	70 %
  8.º	80 %
  9.º	90 %
  10	100 %

Fuente: milanuncios.com

 

•       La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de revisión, se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros y la repercusión del coste de determinadas obras.

•       A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

•       Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

•       Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición. 

  

  Fuente: El Comercio

• El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5 y 6 del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
  En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.
  Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7
  
  La revisión de la renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince a veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.
  
  
  Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.
  Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.
  
   
  Verónica Alvargonzález-Abogado & Administrador Fincas- 
   
  E-mail consultas: info@alvargonzalezycamba.es

Como actuar ante la “Cláusula Suelo” –Segunda Parte.-

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¿Es ilícita la cláusula suelo?

Reproducimos la cuestión que, si no todos, la mayoría de los clientes nos plantean al consultarnos su caso, sorprendidos ante nuestra respuesta:

NO

En líneas generales, los contratantes (esto es, la entidad y el usuario) pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente y siempre que no sean contrarias a las leyes, moral ni orden público (art. 1.255 Código Civil) y la aplicación de este tipo de cláusula no vulnera, a priori, dicho precepto, lo que no implica que no pueda ser declarada nula al amparo de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación con apoyo en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

De la lectura de dicha normativa se derivan las siguientes conclusiones:

Las cláusulas predispuestas e impuestas por las entidades financieras y por las que se establece a una persona física ó jurídica un suelo hipotecario y que han sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos tienen el carácter de condiciones generales de la contratación, aplicándoseles, por ende, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

Dicha Ley establece expresamente:

-No incorporación y nulidad de determinadas condiciones generales-

Artículo 7 No incorporación

No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:

a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos resultantes del artículo 5.

 

b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.

 

Artículo 8 Nulidad

1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Al hilo de lo expuesto y poniéndolo en relación con la ya anteriormente referida Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y acudiendo a su artículo 80, nos damos de bruces con los requisitos que se deben predicar de todas aquellas cláusulas “no negociadas individualmente”y que han servido de fundamento para no pocas sentencias que decretan la nulidad de las “cláusulas suelo”:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún caso se entenderá cumplido este requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese inferior al milímetro y medio o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura.

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas.

Por último pero no menos importante hay que tener presente que cuando se ejerzan acciones individuales por el consumidor en caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable al consumidor.

Verónica Alvargonzález-Alvargonzález & Camba Abogados, Asesores & Administradores de Fincas-

 

veronica@alvargonzalezycamba.es

Cómo actuar ante la "Cláusula Suelo"-Primera parte.-

 

V. Alvargonzález

Antes de entrar en materia debemos concretar qué es una cláusula suelo (ó suelo hipotecario) a efectos de que los lectores sean capaces de identificarlas en sus escrituras de constitución de préstamo hipotecario:
 

La gran mayoría de hipotecas que se suscriben tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor (índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro), más un diferencial que varía en función de las condiciones que se negocien con cada entidad.

 

 

Así pues, aunque los intereses pactados con la entidad financiera sean, por ejemplo, de euribor + 1 punto (tomamos como referencia para el ejemplo expuesto el euribor de enero del 2014 al 0,562%) resultando un interés total a abonar de 1,56%; la cláusula suelo fija, al margen de lo anteriormente pactado, que, para el abono de intereses se establecerá siempre un mínimo del 4%, con las consecuencias que ello conlleva, ya que en estos casos se impide al usuario beneficiarse de la bajada del euribor.

 

 

 

¿Y cuánto puede suponer dicha diferencia en números?
 

Dependerá de las circunstancias particulares de cada hipoteca, pero, para visualizar las diferencias pondremos, por ejemplo, la referencia de una hipoteca constituida por 150.000 euros a 30 años, de tal forma que, mensualmente, con los intereses pactados y obviando la cláusula suelo, el importe a abonar es de 522,15.-€, si bien al haber suscrito la cláusula suelo que impone un mínimo del 4% las cifras mensuales se disparan a nada menos que 716, 12.-€, es decir, estamos abonando 193,97.-€ más todos los meses, que, en cómputo anual suponen 2.327,64.-€.

 

                 Verónica Alvargonzález-Alvargonzález & Camba Abogados & Asesores-

                        E-mail consultas: veronica@alvargonzalezycamba.es

 

 

 

 

 

La Certificación Energética: trabajos que comporta y beneficios para el usuario

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¿En qué consiste la certificación energética?

A través de un estudio pormenorizado del inmueble, se obtiene una calificación del mismo (desde el nivel A al nivel G), conteniendo un certificado con la calificación energética obtenida. Tal certificado se debe remitir a la administración autonómica correspondiente y quedará en posesión del propietario del inmueble. La certificación energética contiene información objetiva sobre las características energéticas, consumos, prestaciones y posibles mejoras en cuanto a ahorro energético del inmueble.

 

Fuente: www.certificadoeficienciaenergaticaedificios.es

¿Qué trabajos comporta la realización de la certificación energética?

Cuando se realiza concienzudamente, el proceso de una certificación energética es una labor compleja que en esencia comporta:

·         Una o más visitas de inspección al inmueble a certificar, con toma de fotos del exterior e interior, de los datos de campo y medición detallada del inmueble, incluyendo su volumen habitable.

·         El levantamiento opcional de su plano para cuantificar parámetros físicos decisivos en el resultado del cálculo.

·         Se recopilarán los datos administrativos y catastrales del inmueble, de los materiales componentes, de sus fachadas y cerramientos, de las carpinterías exteriores y de los espesores de los distintos elementos analizados.

·         El cálculo de la eficiencia energética del inmueble antes analizado, será realizado por personal técnico titulado, con formación específica. Se utilizará solamente software y otros elementos oficialmente reconocidos. En caso contrario los documentos generados no serán reconocidos por las autoridades competentes.

·         La elaboración de un exhaustivo informe en el que se cuantifica y justifica la asignación a la vivienda, local u oficina de una determinada etiqueta energética (A-B-C-D-E-F-G) con expresión de sus resultados.

·         La proposición de alternativas para la mejora de la etiqueta energética del inmueble en uno o dos grados, según los casos, y su valoración económica si procede.

·         La entrega de tres copias originales del informe definitivo, que refunde todo el trabajo anterior, suscrito por el técnico redactor.

 ¿En qué nos beneficia todo esto?

La buena noticia es para quien pretenda comprar o alquilar, ya que estará mejor informado sobre la eficiencia energética de la vivienda y, por tanto, sobre lo que le costará la factura eléctrica. En un futuro próximo esto será un factor fundamental a la hora de decidirse por una casa u otra, al igual que ahora ocurre con los coches o los electrodomésticos. Aparte de estas ventajas para el usuario, es importante recordar que uno de los objetivos de esta nueva normativa es reducir nuestro consumo energético para así preservar el medio ambiente.

Alberto Sanz-Ingeniero & Certificador Energético

E-mail: info@alvargonzalezycamba.es

¿Qué es & para qué sirve la certificación energética?

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Todos hemos oído, a través de la prensa, televisión, etc.... que, desde el pasado 1 de junio  cualquier propietario que venda o alquile su vivienda deberá presentar un certificado energético de la misma.

En estas líneas nos gustaría solucionar todas las posibles dudas que tengáis al respecto. Si tenéis cualquier otra consulta estaremos encantados de respondérosla, pero antes veamos las preguntas más frecuentes que hemos recopilado en la red sobre este tema.

Todas las respuestas están basadas en el nuevo Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

1.- ¿Qué es una certificación energética?

Es un procedimiento para certificar energéticamente los edificios o partes de un edificio existente (aquí se incluyen viviendas, oficinas y locales). Surge a través de la aprobación del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, sobre Eficiencia Energética, según exigencia de la UE. 

 

fuente: www.selloenergetico.com

La certificación de eficiencia energética de un edificio es el proceso por el que se verifica la conformidad de la calificación energética obtenida con el edificio existente y que conduce a la expedición del certificado de eficiencia energética existente.

El certificado de eficiencia energética incluye una calificación del inmueble (niveles desde A a G) e información objetiva sobre las características energéticas, emisiones, consumos, prestaciones y posibles mejoras en cuanto a ahorro energético.

 

2.- ¿Qué normativa regula el procedimiento de certificación de la eficiencia energética de los edificios?

El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE nº 89, de 13 de abril de 2013).

 

Alberto Sanz

Ingeniero & certificador energético

Para mas información y presupuestos: alvargonzalezybernardo@gmail.com

PROPUESTAS DE REFORMA DEL ABORTO

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La reforma de la Ley 2/2010, de 3 de marzo, de Salud sexual, que pretende realizar el Ministro Alberto Ruiz Gallardón, estaría centrada sobre los siguientes aspectos:

-Será la mujer quién decida sobre la posibilidad de abortar o no, pero supervisada y aconsejada por un médico que le explicará las distintas opciones posibles antes que el aborto.

- Se eliminarán todos los supuestos posibles de aborto, incluídos aquellos 3 que estaban despenalizados en la Ley de 1.985 (1º-caso de violación se podía  abortar hasta la semana número 12, 2º-en caso de que el feto tuviera taras físicas o psíquicas se podría realizar hasta la semana 22 y en 3º-caso de que existiese un peligro para la vida de la madre no se establecía ningún plazo), quedando únicamente el del daño psicológico para la mujer que englobaría todos los casos anteriores. Respecto a los supuestos en los que estaría despenalizado el aborto está todavía por concretar los plazos en los que la mujer podrá interrumpir su embarazo.

 

- Otra de las incógnitas  es si la supervisión médica, o si los médicos que intervendrán en las interrupciones de los embarazos, pertenecerán al ámbito público, privado ó ambos.

 

Finalmente el Ministro Alberto Ruiz Gallardón ha decidido esperar un tiempo para reformar la Ley Orgánica 2/2010 de 3 de marzo, de salud sexual. No sabemos con exactitud, debido al silencio que se mantiene acerca de esta reforma, si será después de conocer el fallo del Tribunal Constitucional al recurso interpuesto.

Si bien se diese el caso de que el Partido Popular reformarse esta Ley, que analizamos anteriormente, antes de conocer tan siquiera si el Tribunal Constitucional la declarará constitucional o a sensu contrario inconstitucional, cabría preguntarse si se estaría cumpliendo con el principio de legalidad y de seguridad jurídica recogido en la propia Constitución Española ya que si el Tribunal Constitucional es el órgano supremo en estas cuestiones, y el Gobierno pretende tipificar como delito acciones que en una ley anterior no lo estaban, sin esperar al pronunciamiento del Tribunal Constitucional, ¿donde radicaría la seguridad jurídica?.

En suma, con la modificación pretendida se plantea una gran inseguridad jurídica que afectará, en última instancia,a todas aquellas mujeres que se planteen abortar, ya que existe una tipificación clara y concisa ni la certeza de en que supuestos  estaría despenalizado.

 

Yoana Cristobal Alonso-Ldo. Derecho

Alvargonzález Abogados & Asesores

 

EL ABORTO HOY-NORMATIVA ACTUAL-

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La actual regulación normativa sobre el aborto está recogida en la Ley Orgánica 2/2010 de 3 de marzo, de salud sexual y reproductiva y de la interrupción voluntaria del embarazo, que ha entrado en vigor el 5 de julio de 2010.

Podemos destacar que todo el desarrollo de esta Ley se centra, o se fundamenta, en la protección y eficacia de los derechos fundamentales de la mujer que solicita la práctica del aborto, y más en concreto, en el libre desarrollo de su personalidad, en el derecho a la vida, la integridad física y moral, a la intimidad, libertad religiosa y no discriminación (art. 12).

Fuente:www.paisdelocos.com

Podemos destacar como requisitos comunes a toda práctica abortiva los siguientes (enumerados en el artículo 13,14 &  15 de la Ley Organica 2/2010 de 3 de marzo, de salud sexual):

1.      Que se practique por un médico especialista o bajo su dirección.

2.      Que se practique en un centro sanitario público o privado pero siempre que esté acreditado

3.      Se necesita consentimiento expreso y escrito de la mujer embarazada o, en su caso, del representante legal.

4.      En el caso de que se las mujeres que quieran interrumpir su embarazo sean  mujeres de 16 y 17 años y manifiesten que la decisión de interrumpir su embarazo pueden acarrearle situaciones de violencia intrafamiliar, amenazas, coacciones, malos tratos, o se pueda producir una situación de desarraigo o desamparo, no necesitarán informar a su padres o representantes legales.

5.      La mujer podrá interrumpir su embarazo dentro de las 14 semanas siempre que concurran los siguientes requisitos:

a.       Que la mujer haya sido debidamente informada de los derechos, prestaciones y ayudas públicas existentes de apoyo a la maternidad

b.      Que haya transcurrido un plazo de 3 días desde que ha recibido la información referida en el apartado anterior.

6.      También la mujer podrá abortar por causas médicas hasta las 22 semanas (recogidas en el art.15) siempre que se den las siguientes circunstancias:

a.       Exista un riesgo grave para la vida o la salud de la embarazada y conste en un dictamen emitido por especialistas médicos. Sólo se podrá prescindir de este dictamen cuando la urgencia por riesgo vital de la madre embarazada así lo requiera.

b.      En el caso que existan deformaciones o anomalías en el feto. En este caso se necesita dictamen médico anterior al aborto pero elaborado por dos médicos distintos a los que vayan a practicar dicha intervención.

c.       Se detecten anomalías fetales incompatibles con la vida o cuando se detecte en el feto alguna enfermedad extremadamente grave e incurable.

Para realizar estas prácticas abortivas, será necesario que los servicios públicos de salud apliquen las medias necesarias para poder llevarlas a cabo, respetando siempre los requisitos establecidos en la propia ley. La prestación de este servicio de interrupción voluntaria del embarazo, queda incluida en los servicios que está obligado a prestar a los ciudadanos el Sistema Nacional de Salud.

En nuestra próxima entrada analizaremos y discutiremos las reformas pretendidas por el  Ministro Alberto Ruiz Gallardón.

 Yoana Cristobal Alonso

Ldo. Derecho-Administrador de Fincas

E-mail: yoana.alvargonzalezabogados@gmail.com